O BES introduziu nos contratos disposições que permitem mudar a taxa de juro ou outros encargos “no caso de alterações supervenientes do mercado o justificarem”. Cita exemplos: agravamento dos valores das provisões para riscos do crédito, encarecimento do crédito em resultado da modificação de regras legais ou regulamentares e agravamento dos custos de financiamento do banco. Acrescenta também a frase “entre outros”, o que abre a porta a qualquer fundamento.

Nestas condições, ao cliente, apenas é dada a possibilidade de pôr fim ao contrato no prazo de 30 dias, se não concordar, desde que pague a penalização por reembolso antecipado (até 0,5 por cento).

Segundo a DECO, esta disposição deixa o consumidor numa posição frágil: a taxa, principal custo do empréstimo, passa a variar de forma imprevisível e as condições num crédito essencial como o da habitação são agravadas. Além disso, os clientes têm de pagar por uma decisão que lhes é imposta e raramente têm meios para confirmar os motivos que, segundo o banco, justificam a alteração da taxa.

A DECO alerta assim, para o facto de se estiver a negociar crédito com o BES, não avance nestas condições. Caso já tenha recorrido a crédito recentemente, o melhor é contactar a DECO.

Partilhar

“Em Outubro de 2009, a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação situou-se em 2,211%, inferior em 0,149 pontos percentuais (p.p.) à registada no mês anterior e menos 3,765 p.p. que no início do ano, correspondendo ao 10º mês consecutivo de redução”, realça o Instituto Nacional de Estatística (INE).

A tendência de queda foi registada no conjunto dos prazos. Os contratos celebrados nos últimos três meses registaram uma descida de 0,094 p.p., para 2,277%, os celebardos nos últimos seis meses reduziram a taxa em 0,120 p.p. para 2,195% e os realizados nos útlimos 12 meses viram os juros recuar 0,142 p.p. para 2,215%.

A descida estendeu-se ainda a todos os destinos de financiamento: aquisição de terreno para construção de habitação, a construção de habitação e a aquisição de habitação.

“No mês de Outubro, o valor médio do capital em dívida no total dos contratos de crédito à habitação em vigor fixou-se em 55.801 euros, mais 90 euros que no mês anterior”, revela a mesma fonte.

“O valor médio do capital em dívida nos contratos de crédito à habitação celebrados nos últimos 3 meses foi de 93.361 euros, correspondendo a uma redução de 793 euros face ao mês anterior. Nos contratos celebrados nos últimos 6 meses registou-se um aumento mensal de 934 euros, para um valor médio de 93.632 euros e nos contratos celebrados nos últimos 12 meses também se verificou um acréscimo, de 487 euros, com o valor médio do capital a situar-se em 91.857 euros”.

“O valor médio da prestação vencida dos contratos em vigor, que se fixou como mínimo de toda a série disponibilizada, situou-se em 259 euros (menos 4 euros que no mês anterior). Desde o início do ano a prestação média reduziu-se em 110 euros, correspondendo a 29,8% do valor de Dezembro de 2008”, adianta o INE.

Partilhar

O BES, a CGD e o Santander estão preparados para avançar sexta-feira com as alterações do crédito à habitação, disseram à agência Lusa. Só o BCP diz não precisar de aplicar a TAER e o BPI não respondeu.
Fontes oficiais da CGD, BES e Santander Totta garantiram à Lusa que as redes comerciais estão aptas a apresentar a TAER, criada para tornar os custos dos créditos mais transparentes. Uma taxa que deve ser apresentada ao cliente sempre que for proposto a aquisição de outros produtos ou serviços financeiros numa simulação de empréstimo.

A CGD responde que “sim”, está pronta. O BES lembra que, “tratando-se de um dispositivo legal”, já “fez todas as adaptações necessárias para informar sobre a TAER os clientes que fazem uma simulação de crédito habitação, seja num balcão ou no site”.

O Santander também reforça que “cumpre escrupulosamente todas as directivas regulamentares do sector” e, assim, “implementará também as soluções processuais e informáticas necessárias ao seu cumprimento”, estando “preparados a partir da data prevista para responder às solicitações específicas deste decreto”.

Dos quatro, o Millennium BCP é caso isolado nesta matéria. O banco responde que, tendo em conta o conceito da TAER, “neste momento não tem aplicabilidade no banco”. A Lusa voltou então a confrontar a instituição se tal posição significa que abandonam a prática comercial de “vender” outros produtos com a contratação de um crédito habitação, o que o banco confirma que “não há cross-selling”.

À definição de um ano como prazo para os bancos poderem subir spreads sempre que os clientes incumpram com o referido pacote de serviços/ produtos, o BES diz que “valida, mensalmente, para todos os contratos de crédito habitação, se o cliente mantém ou não os produtos com os quais se comprometeu no momento da contratação para bonificar o spread”, logo “a questão da retroactividade máxima de um ano (…) não se coloca”.

O mesmo acontece no BCP e CGD. O primeiro diz que “já é prática validar as condições contratuais em cada período trimestral de revisão de taxa” pelo que “está em linha com as novas disposições legais”. A CGD garante que também “já tinha em desenvolvimento uma ferramenta de controlo do nível de envolvimento comercial dos clientes”.

Quanto ao impacto estimado com o facto dos créditos paralelos associados ao de habitação passarem a reger-se pelas regras dos últimos – o que implica que as comissões por amortização de capital baixem – apenas o BCP afirmou “não ser possível neste momento contabilizar, uma vez que tudo depende do número de amortizações antecipadas que vierem a ocorrer neste tipo de empréstimos”. Também nenhum banco adiantou se estes créditos, conhecidos por multi-opções, existem em grande número nas suas carteiras.

O BPI não respondeu a nenhuma questão em tempo útil.

Partilhar

Saiba então, quais as taxas e comissões a que pode estar sujeito quando contrai um crédito à habitação:

Empréstimos com taxa de juro variável

Ao optar por um empréstimo com taxa de juro variável, a taxa de juro a que esta sujeito o seu empréstimo será calculada através da soma de duas componentes, que são o indexante (taxa de juro de referência, que geralmente é a Euribor) e o spread (margem de lucro do banco). A sua taxa será revista sempre que ocorra uma actualização da taxa de juro de referência, a Euribor.

Empréstimos de taxa de juro fixa

Ao recorrer ao crédito à habitação, também lhe é colocada a opção de um empréstimo com taxa de juro fixa, ou seja, ao contrair o seu empréstimo saberá desde logo, qual será a sua prestação mensal até ao final do contrato, não estando assim sujeito a variações decorrentes da flutuação da taxa de juro de referência. A taxa de juro aplicada é, geralmente, mais elevada que nos casos de empréstimo com taxa de juro variável. A taxa aumenta ainda com a duração do empréstimo, ou seja quanto maior for o prazo de pagamento, maior será a taxa de juro fixa aplicada.

Despesas adicionais

Comissões de abertura de dossier: É a comissão cobrada pelas instituições bancárias pelo estudo do processo de crédito. É um valor livre e fixado por cada instituição.

Despesas de avaliação: É o montante pago pela avaliação do imóvel a financiar. Este valor é também ele livre, variando assim de instituição para instituição.

Despesas de solicitadoria: é um custo não obrigatório, que incide no tratamento de toda a documentação necessária para a realização da escritura.

É de realçar, que poderão também estar associados gastos com seguros de vida ou seguros multirriscos.

Renegociação do crédito à habitação

Sempre que exista acordo entre o cliente e a instituição de crédito para renegociação das condições do crédito à habitação, desde Agosto do ano de 2008, já não é permitido à instituição de crédito a aplicação de qualquer tipo de comissão, para avaliar a renegociação das condições do crédito.

Comissão máxima para o reembolso antecipado
Você como cliente de uma instituição bancária tem o direito, caso seja essa a sua vontade, de pagar antecipadamente o empréstimo à habitação que contraiu. Este reembolso pode ser total, caso salde de forma completa a divida com a instituição bancária, ou parcial, caso pague apenas parte do montante em divida.

Tanto o acto de reembolso total como parcial estão geralmente sujeitos a uma comissão.
Para este tipo de comissão é importante informar que a comissão máxima esta devidamente legislada, sendo que:
• Nos contratos com taxa de juro variável: a comissão máxima é o equivalente a 0,5% do capital que é reembolsado;
• Nos contratos com taxa de juro fixa: a comissão máxima é o equivalente a 2% do capital que é reembolsado.

Tenha sempre em atenção todos os custos e condições propostas relacionados com o empréstimo à habitação. Por vezes, apesar das instituições de crédito aparentemente apresentarem grandes vantagens, surgem custos superiores para outras operações decorrentes no processo de crédito.

Partilhar