«O consumidor paga a avaliação, mas não pode escolher a empresa, ficando sujeito à escolha do banco. Se o crédito não for aprovado e recorrer a outra instituição, será obrigado a pagar nova avaliação», denuncia a DECO, que defende ainda a criação de uma base de dados de peritos certificados, capazes de fazer uma avaliação reconhecida a qualquer imóvel.

Para a DECO, isto podia ser garantido com a supervisão do Banco de Portugal ou da Comissão do Mercado de Valores Imobiliários (CMVM). Os consumidores só teriam de escolher uma empresa e apresentar o resultado da avaliação em qualquer banco.

Tal como está agora, quem ganha são os bancos, que estão a fazer negócio com a própria avaliação. Sabe-se que o valor pago pelos bancos às avaliadoras, que ronda os 85€ é menos de metade do cobrado pelos bancos aos particulares, sendo que o banco ganha uma fatia importante.

Um outro formato evitaria também que a mesma avaliação pudesse ser usada para qualquer banco.

Os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística, conhecidos precisamente esta segunda-feira, mostram que as casas estão a valer cada vez menos e que, pelo contrário, os juros cobrados no crédito à habitação sobem há 12 meses consecutivos.

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Está assim anunciada a continuidade da crise, não apenas geral, mas sobretudo num sector da economia que tem recuado desde 2008 em Portugal e deverá agora conhecer um considerável agravamento com as medidas de austeridade que se avizinham. Desta forma, a imparável subida das taxas de juro no crédito à habitação, que já se verifica há nove meses consecutivos, não tem fim à vista e deterá um peso ainda maior tendo em conta as fracas perspectivas de crescimento do país a médio prazo.

A confirmação deste indicador negativo foi dada pelos dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), divulgados esta semana, segundo os quais se denota uma tendência de aumento da “taxa de juro implícita” no financiamento bancário para a aquisição de casa na ordem dos 2.163 por cento, ou seja, mais 0.019 em Março do que em Fevereiro. Na prática, esta alteração fica a dever-se à escalada da Euribor, embora o clima gerado pela grave situação económica da nação, a par com a crescente desconfiança nas classes política, económica e financeira, seja outro facto determinante para a quebra de pedidos deste género de créditos, o que leva, por sua vez, a que as instituições que os concedem exijam contrapartidas maiores em troca da aprovação dos mesmos.

O resultado da brusca modificação do cenário actual do segmento de financiamento para a compra de habitação antecipa assim um período complicado num futuro próximo, com más notícias para quem possui este encargo no presente e desencoraja a solicitação dos jovens e cidadãos que pretendiam satisfazer esta necessidade elementar. Os especialistas aconselham inclusive que se espere pelo desenrolar das negociações do pacote de ajuda externa a decorrer, porque a decisão mais segura é aguardar pela conclusão do acordo e escolher o caminho a seguir com o máximo de certezas a este respeito.

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De acordo com o Boletim Estatístico, a TAEG cobrada pelos bancos nos novos empréstimos à habitação em Outubro nos países da Zona Euro subiu para 3,79%.

Esta taxa regista assim o seu máximo em 18 meses, desde que atingiu os 3,88% em Março de 2009, subindo consecutivamente desde Janeiro deste ano.

O mesmo só pode encontrar nos restantes dados relativos aos juros para os novos créditos à habitação.

No total, os juros atingiram em Outubro os 2,73%, sempre a aumentar desde Janeiro deste ano, quando registava 2,17%.

Dentro deste total, os empréstimos com prazo de fixação inicial de taxa até um ano também subiu para os 2,69% em Outubro, também a aumentar consecutivamente desde Janeiro, quando registava 2,13%.

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As taxas indexadas ao financiamento de habitação própria atingiram 1.944 por cento no mês passado, revela o Instituto Nacional de Estatística (INE), confirmando-se a subida daquelas há 120 dias consecutivos um dos mais permanentes agravamentos na corrente década em Portugal, numa altura em que os resultados de outros países têm vindo a recuperar, à excepção das economias em queda, nas quais se inclui a nacional.

Na sequência do incremento de 0.049 pontos em Setembro, o avanço do mês 10 do ano foi superior em 0.006 pontos, actualizando-se em mais 0.055 por cento. Em termos práticos, a taxa de juro implícita aplicada pelos bancos ficou em 2.522 pontos, ou seja, uma subida de 0.196 por cento relativamente ao boletim anterior do INE e concernente aos contratos assinados nos últimos três meses.

Quanto aos acordos celebrados nos últimos seis a 12 meses, o aumento da taxa imposta foi igualmente pesada, tendo sido instituída, respectivamente, uma em 2.306 pontos e 2.186, duas das taxas mais elevadas alguma vez colectadas pelas diversas instituições financiadoras a operar em Portugal desde que há registos deste índice.

O teto máximo das taxas implícitas igualou assim o verificado em Dezembro de 2009, período em que atingiu 1.987 por cento e “asfixiou” os orçamentos familiares de muitos portugueses, algo que ganha novos contornos de gravidade na actual conjuntura de impostos acrescidos e rendimentos diminutos para compensar os gastos essenciais. A maior consequência reflectiu-se na “popular” Euribor e fez disparar os custos de quem teve de contrair crédito para conseguir adquirir casa própria.

Segundo o estudo do INE, cada cliente teve um acréscimo de dois euros só em Outubro, com uma média de mensalidade agora situada em 255 euros, um custo adicional que nem todos os requerentes podem suportar, como se corrobora através do malparado no crédito à habitação, presentemente estável em 1.943 milhões de euros.

Do outro lado do acordo estão as instituições financeiras que passaram a ter prejuízos de 24 euros/cliente relativamente a Setembro, tendo o seu capital total em dívida chegado aos 56.777 euros. Este sinal do mercado tem sido levado a sério pelos credores e por isso mesmo estão cada vez mais restritos os critérios de acesso ao financiamento em geral, mas sobretudo o crédito ao consumo e à habitação, cuja atribuição tem vindo a diminuir gradualmente, algo que já não se verificava há praticamente oito meses.

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O agravamento dos juros no crédito à habitação tem sido justificado pelos níveis recorde que o crédito malparado tem registado desde o início do ano, mas também pela dificuldade das próprias instituições nacionais em conseguirem crédito no exterior. Neste caso, a culpa é do próprio Estado, bancos e consumidores, que face à actual crise económica não tomaram as devidas precauções e viram a sua inactividade castigada pela falta de liquidez.

Aumentos sem fim à vista
Quem tenha contraído um empréstimo para a compra de casa poderá contar brevemente com nova subida da respectiva prestação, pois a média da TAEG está agora em 3.64 por cento, um agravamento de 20 pontos percentuais no espaço de apenas dois meses, referente aos 62 dias de Julho e Agosto. Este escalar de valores já não é novo e tem vindo a ser gradualmente ampliado, complicando a vida a quem procura uma solução junto das entidades bancárias.

O aumento de 0.20 por cento é o sexto consecutivo em outros tantos meses, para o qual muito têm contribuído as constantes e violentas “actualizações” dos indexantes variáveis, com especial destaque para a Euribor, o principal responsável pelos elevados montantes cobrados pelos credores a operarem em território nacional.

Desde o início do ano a TAEG já disparou 92 pontos, situando a média desta tributação em 2.72 por cento, uma das maiores de sempre em Portugal. O mesmo aconteceu com a Euribor a seis meses, a mais utilizada no crédito à habitação, que somente entre Janeiro e Agosto registou uma subida de 17 pontos, sobrecarregando os clientes com impostos suplementares. As consequências imediatas foram o incremento do malparado, que fica também a dever-se, em igual proporção, à altíssima taxa de desemprego nacional.

A situação poderá ficar ainda mais delicada nos próximos meses, pois os bancos já anunciaram que não irão suportar os custos imputados pelo Governo sob a forma do novo imposto à banca – que não está, todavia, implementado no presente –, mas que serão transferidos para o cliente através de um novo aumento nas comissões imputadas aos requerentes.

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De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística divulgados esta terça-feira, a taxa de juro implícita ficou-se em Junho nos 1,803 por cento, menos 0,006 pontos percentuais que o registado em Maio.

Nos últimos 18 meses, a taxa de juro implícita para o conjunto dos empréstimos à habitação teve uma diminuição acumulada de 4,174 pontos percentuais.

Por sua vez, o valor da prestação média vencida fixou-se nos 250 euros pelo quarto mês consecutivo.

A tendência para os contratos celebrados nos últimos, três, seis e doze meses foi a inversa.

A taxa de juro para os contratos celebrados nos últimos três meses subiu em Junho 0,015 pontos percentuais face a Maio, para os contratos dos últimos seis meses sofreu um aumento de 0,001 pontos percentuais e para os celebrados no último ano, de 0,010 pontos percentuais.

Os juros associados aos contratos celebrados nestes três prazos começaram a subir em Abril.

O valor médio em dívida para os contratos em vigor situou-se nos 56.497 euros, mais 88 euros que em Maio.

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De acordo com os números divulgados hoje pelo INE, os juros continuam a atingir históricos negativos, mas a redução começa a ser em menor escala.

De Março para Abril, a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação caiu 0,016 pontos percentuais, uma menor redução do que de Fevereiro para Março, quando diminuiu 0,036 pontos percentuais. No entanto a taxa já cai há 16 meses.

Quanto à prestação média vencida em Abril, tal como em Março, o valor registado pelo INE é de 250 euros.

Para os contratos celebrados nos últimos três meses o juro e a prestação média aumentaram ambos, para 2,032% (contra 2,018% em Março) e 300 euros (mais 8 euros que no último mês), respectivamente.

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De acordo com os números divulgados hoje pelo Instituto Nacional de Estatística, tanto os juros como as prestações médias continuam a atingir históricos negativos, mas a redução começa a ser em menor escala.

De Fevereiro para Março a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação caiu 0,036 pontos percentuais, uma menor redução do que de Janeiro para Fevereiro, quando diminuiu 0,046 pontos percentuais.

No entanto a taxa já cai há 15 meses, tendo acumulado uma diminuição de 4,140 pontos percentuais, ou seja, já caiu para menos de um terço.

Quanto à prestação média vencida em Março, o valor registado pelo INE é de 250 euros. Esta prestação já caiu 119 euros desde Dezembro de 2008.

Para os contratos celebrados nos últimos três meses o juro diminuiu 0,017 pontos percentuais em Março, para 2,018%, o que representa uma queda menor que no mês anterior – registada pelo INE em 0,024 pontos percentuais.

O valor médio em dívida nestes empréstimos para habitação foi de 56.207 euros em Março, mais 112 euros que em Fevereiro.

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No entanto, a crise económica veio levantar alguns problemas à concessão de financiamento dos bancos a privados, sobretudo pelas elevadas e constantes variações que o mercado sofre. E, perante as incerteza das taxas de juro e do desenvolvimento do mercado imobiliário e financeiro, há cada vez mais detentores de crédito à habitação a colocarem uma pergunta essencial: devo manter uma taxa variável ou uma taxa fixa? A resposta a esta questão só pode ser dada depois de compreendido o funcionamento do mercado em si.

Como os bancos emprestam dinheiro
Um dos primeiros entendimentos que tem de se retirar é de como se processam os empréstimos bancários. Em termos gerais é muito simples. Para a aquisição de casa com recurso ao crédito, a entidade recorre a dois pratos da balança, os valores da taxa fixa (Swap) e os valores da taxa variável (Euribor). A cargo do cliente fica a escolha por uma ou por outra taxa de juro, consoante queira assegurar o pagamento de um crédito fixo, ou pretenda que a importância mensal a liquidar “ande ao sabor do mercado”.

Na actual conjuntura económica, a Euribor a seis meses, a mais utilizada no crédito à habitação, está nos 0,96 por cento, enquanto que a Swap a 20 anos, a referência neste tipo de créditos, está nos 3,86 por cento. Logo, no presente momento, a opção mais vantajosa é, de longe, a de optar por um financiamento a taxa variável. Contudo, rapidamente a situação se pode inverter e, no caso da Euribor, não haverá como estabelecer um limite, estando o cliente obrigado a liquidar os valores determinados por esta taxa de juro.

A melhor escolha depende do mercado
Desde a entrada da Euribor no mercado imobiliário, só por uma vez o seu valor superou a percentagem da Swap. Esse período foi em 2008, altura em que se enfrentava a maior crise financeira de que há memória desde a Segunda Guerra Mundial. À excepção dessa fase negra do mercado, nunca a taxa fixa tinha sido, ou voltou a ser, mais benéfica do que a taxa variável. O mais próximo que estiveram uma da outra foi em Setembro de 2005, altura em que a Swap a 20 anos e a Euribor a seis meses eram de 3,62 e 3,17 por cento, respectivamente.

Fazendo as contas a números concretos, um cliente com um crédito efectuado desde 2000 até agora, com taxa variável (Euribor a seis meses), poupou de 8 a 13 por cento, em comparação com alguém que tivesse optado por uma taxa fixa (Swap a 20 anos). Isto não contando com a amortização, que é inferior a cinco por cento ou inexistente em grande parte dos créditos a taxa variável, ao passo que nos de taxa fixa é, em média, de dois por cento. Quer isto dizer que a entrada inicial e quantia liquidada mensalmente foram substancialmente mais baixas, exceptuando as prestações dos seis meses seguintes à alta de 2008. Assim, é fácil de perceber o que pode ter poupado alguém que tenha optado por deixar a sua taxa de juro variar.

No entanto, nem tudo “são rosas” e pode haver factores que desencadeiem a subida em flecha da Euribor a seis meses. Se, por exemplo, se registar uma súbita crise no mercado energético e não houver crescimento económico, aumenta a inflação e também a taxa de juro variável. O mesmo acontecerá caso se verifique uma situação de grande crescimento nos próximos anos. Porém, neste último cenário, haverá igualmente lugar à actualização de vencimentos e, consequentemente, mais hipóteses económicos para enfrentar o pagamento de empréstimos. Já na primeira situação, quem possua um crédito com taxa de juro fixa sairá largamente a ganhar.

Apresentados os prós e contras de taxas de juro fixas e uma variáveis, cabe-lhe a si ponderar o risco de cada uma. A decisão deve ser tomada consoante esteja disposto a suportar juros fixos, mas mais elevados para já, ou prefira poupar agora e tolerar hipotéticas subidas no futuro. Em qualquer dos casos, não se esqueça de verificar de que forma a sua escolha se irá reflectir no orçamento mensal, tendo sempre em conta que o valor a pagar por todos os créditos que detém, nunca deve ultrapassar os 30 por cento do dinheiro de que dispõe todos os meses.

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A queda da taxa face ao mês de Outubro foi de 0,134%.

Por sua vez, também a prestação média vencida no mês anterior atingiu novo histórico, situando-se nos 256 euros, diminuindo três euros relativamente a Outubro, e menos 113 euros que no inicio do ano (-30,7%).

A diminuição mensal da taxa do conjunto dos contratos em vigor ocorreu em todos os períodos considerados. A queda foi de 0,113%, últimos três meses, 0,108%, últimos seis meses, e 0,138, últimos 12 meses. As taxas fixaram-se em 2,164, 2,087 e 2,077%, respectivamente.

A queda verificou-se em todos os destinos de financiamento: os juros nos contratos para a “aquisição de terreno para construção de habitação” caíram 0,124%, enquanto na “construção de habitação” e na “aquisição de habitação” desceram 0,134% .

As taxas para estes destinos de financiamento fixaram-se nos 1,904%, 2,033 % e 2,087% respectivamente.

O INE explicou ainda que, no total dos contratos de crédito à habitação, em média, as pessoas deviam 55.897 euros, mais 96 euros que em Outubro.

Os contratos para a compra de casa foram os que registaram maior aumento do capital em dívida, que subiu 100 euros face a Outubro, para se situar nos 59.906 euros.

Os créditos para construir casa registaram um aumento do valor médio devido de 40 euros em Novembro, face ao mês anterior, para os 42.334 euros, mas o valor médio a pagar mais alto registou-se nos contratos celebrados para quem comprou terreno para construir casa, fixando-se em Novembro nos 92.709 euros.

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