O BES introduziu nos contratos disposições que permitem mudar a taxa de juro ou outros encargos “no caso de alterações supervenientes do mercado o justificarem”. Cita exemplos: agravamento dos valores das provisões para riscos do crédito, encarecimento do crédito em resultado da modificação de regras legais ou regulamentares e agravamento dos custos de financiamento do banco. Acrescenta também a frase “entre outros”, o que abre a porta a qualquer fundamento.

Nestas condições, ao cliente, apenas é dada a possibilidade de pôr fim ao contrato no prazo de 30 dias, se não concordar, desde que pague a penalização por reembolso antecipado (até 0,5 por cento).

Segundo a DECO, esta disposição deixa o consumidor numa posição frágil: a taxa, principal custo do empréstimo, passa a variar de forma imprevisível e as condições num crédito essencial como o da habitação são agravadas. Além disso, os clientes têm de pagar por uma decisão que lhes é imposta e raramente têm meios para confirmar os motivos que, segundo o banco, justificam a alteração da taxa.

A DECO alerta assim, para o facto de se estiver a negociar crédito com o BES, não avance nestas condições. Caso já tenha recorrido a crédito recentemente, o melhor é contactar a DECO.

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De acordo com os números divulgados hoje pelo INE, os juros continuam a atingir históricos negativos, mas a redução começa a ser em menor escala.

De Março para Abril, a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação caiu 0,016 pontos percentuais, uma menor redução do que de Fevereiro para Março, quando diminuiu 0,036 pontos percentuais. No entanto a taxa já cai há 16 meses.

Quanto à prestação média vencida em Abril, tal como em Março, o valor registado pelo INE é de 250 euros.

Para os contratos celebrados nos últimos três meses o juro e a prestação média aumentaram ambos, para 2,032% (contra 2,018% em Março) e 300 euros (mais 8 euros que no último mês), respectivamente.

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Seguro do imóvel
A casa deve estar protegida contra os danos principais, ou seja, apólices que incluam garantias de retorno em caso de destruição parcial ou total devido a incêndio ou fenómenos naturais. Neste âmbito, o seguro de imóvel mais comummente aceite é o multirriscos, sendo que este deverá geralmente corresponder ao valor de reconstrução, incluindo os custos com espaços adjacentes ao nível horizontal. É ainda obrigatório possuir uma apólice que abranja cobertura em caso de “fenómenos sísmicos”, cuja abrangência será determinada por cada entidade credora de concessão.

Quando o seguro da habitação não permitir assegurar a importância inscrita na apólice, o pedido de crédito é negado, ou o titular do contrato tem de se comprometer oficialmente (com documento assinado) a pagar a restante parte dos danos em caso de acidente, ficando igualmente sujeito a um prémio do seguro mais elevado e com menos vantagens.

Seguro de vida
- Protecção à vida do titular do crédito à habitação através de planos de precaução para situações de morte e/ou invalidez permanente. O mais exigido é o seguro Temporário Anual Renovável (TAR), que assegura cobertura em caso de morte por doença ou acidente. Geralmente é também solicitado uma cláusula de Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) ou Invalidez Total e Permanente (ITP).

Em ambos os seguros exigidos, as empresas de concessão de crédito aconselham que o plano de actualização dos mesmos seja anual e automático, para que se vão salvaguardando continuamente as subidas de valores acarretados com as coberturas que lhe estão inerentes. Na eventualidade do seguro de vida ser para casais, a apólice solicitada é normalmente a TAR para dois elementos, que consiste basicamente numa só apólice no mesmo valor de duas individuais, o que garante pagamento total em caso de fatalidade para um dos assegurados.

Actualmente, há algumas entidades credoras que são relativamente flexíveis no que diz respeito às apólices impostas. No entanto, convém sublinhar que “mais vale prevenir do que remediar”, optando sempre que possível pela escolha de um produto mais dispendioso, mas que ofereça um pacote de serviços mais completo, salvaguardando assim hipotéticas situações vindouras de infortúnio. Existem inúmeras opções no mercado, embora algumas sejam demasiado básicas, pelo que o mais correcto é fazer uma pesquisa de mercado já sabendo o que lhe é exigido pelos credores, acabando por optar pelos melhores e mais adequados produtos às suas necessidades e possibilidades económicas.

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De acordo com os números divulgados hoje pelo Instituto Nacional de Estatística, tanto os juros como as prestações médias continuam a atingir históricos negativos, mas a redução começa a ser em menor escala.

De Fevereiro para Março a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação caiu 0,036 pontos percentuais, uma menor redução do que de Janeiro para Fevereiro, quando diminuiu 0,046 pontos percentuais.

No entanto a taxa já cai há 15 meses, tendo acumulado uma diminuição de 4,140 pontos percentuais, ou seja, já caiu para menos de um terço.

Quanto à prestação média vencida em Março, o valor registado pelo INE é de 250 euros. Esta prestação já caiu 119 euros desde Dezembro de 2008.

Para os contratos celebrados nos últimos três meses o juro diminuiu 0,017 pontos percentuais em Março, para 2,018%, o que representa uma queda menor que no mês anterior – registada pelo INE em 0,024 pontos percentuais.

O valor médio em dívida nestes empréstimos para habitação foi de 56.207 euros em Março, mais 112 euros que em Fevereiro.

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Passa assim a ser obrigatório, a partir de 01 de Novembro, a facultação aos consumidores de uma ficha de informação normalizada (FIN), assim que são feitas as simulações do crédito, o que permitirá que os potenciais clientes consigam comparar melhor quais os custos totais associados aos contratos de crédito à habitação cobrados por cada banco, refere a Lusa.

Caso o empréstimo receba luz verde, os bancos têm que disponibilizar aos clientes a minuta do contrato, na qual constam as condições aprovadas.

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No entanto, a crise económica veio levantar alguns problemas à concessão de financiamento dos bancos a privados, sobretudo pelas elevadas e constantes variações que o mercado sofre. E, perante as incerteza das taxas de juro e do desenvolvimento do mercado imobiliário e financeiro, há cada vez mais detentores de crédito à habitação a colocarem uma pergunta essencial: devo manter uma taxa variável ou uma taxa fixa? A resposta a esta questão só pode ser dada depois de compreendido o funcionamento do mercado em si.

Como os bancos emprestam dinheiro
Um dos primeiros entendimentos que tem de se retirar é de como se processam os empréstimos bancários. Em termos gerais é muito simples. Para a aquisição de casa com recurso ao crédito, a entidade recorre a dois pratos da balança, os valores da taxa fixa (Swap) e os valores da taxa variável (Euribor). A cargo do cliente fica a escolha por uma ou por outra taxa de juro, consoante queira assegurar o pagamento de um crédito fixo, ou pretenda que a importância mensal a liquidar “ande ao sabor do mercado”.

Na actual conjuntura económica, a Euribor a seis meses, a mais utilizada no crédito à habitação, está nos 0,96 por cento, enquanto que a Swap a 20 anos, a referência neste tipo de créditos, está nos 3,86 por cento. Logo, no presente momento, a opção mais vantajosa é, de longe, a de optar por um financiamento a taxa variável. Contudo, rapidamente a situação se pode inverter e, no caso da Euribor, não haverá como estabelecer um limite, estando o cliente obrigado a liquidar os valores determinados por esta taxa de juro.

A melhor escolha depende do mercado
Desde a entrada da Euribor no mercado imobiliário, só por uma vez o seu valor superou a percentagem da Swap. Esse período foi em 2008, altura em que se enfrentava a maior crise financeira de que há memória desde a Segunda Guerra Mundial. À excepção dessa fase negra do mercado, nunca a taxa fixa tinha sido, ou voltou a ser, mais benéfica do que a taxa variável. O mais próximo que estiveram uma da outra foi em Setembro de 2005, altura em que a Swap a 20 anos e a Euribor a seis meses eram de 3,62 e 3,17 por cento, respectivamente.

Fazendo as contas a números concretos, um cliente com um crédito efectuado desde 2000 até agora, com taxa variável (Euribor a seis meses), poupou de 8 a 13 por cento, em comparação com alguém que tivesse optado por uma taxa fixa (Swap a 20 anos). Isto não contando com a amortização, que é inferior a cinco por cento ou inexistente em grande parte dos créditos a taxa variável, ao passo que nos de taxa fixa é, em média, de dois por cento. Quer isto dizer que a entrada inicial e quantia liquidada mensalmente foram substancialmente mais baixas, exceptuando as prestações dos seis meses seguintes à alta de 2008. Assim, é fácil de perceber o que pode ter poupado alguém que tenha optado por deixar a sua taxa de juro variar.

No entanto, nem tudo “são rosas” e pode haver factores que desencadeiem a subida em flecha da Euribor a seis meses. Se, por exemplo, se registar uma súbita crise no mercado energético e não houver crescimento económico, aumenta a inflação e também a taxa de juro variável. O mesmo acontecerá caso se verifique uma situação de grande crescimento nos próximos anos. Porém, neste último cenário, haverá igualmente lugar à actualização de vencimentos e, consequentemente, mais hipóteses económicos para enfrentar o pagamento de empréstimos. Já na primeira situação, quem possua um crédito com taxa de juro fixa sairá largamente a ganhar.

Apresentados os prós e contras de taxas de juro fixas e uma variáveis, cabe-lhe a si ponderar o risco de cada uma. A decisão deve ser tomada consoante esteja disposto a suportar juros fixos, mas mais elevados para já, ou prefira poupar agora e tolerar hipotéticas subidas no futuro. Em qualquer dos casos, não se esqueça de verificar de que forma a sua escolha se irá reflectir no orçamento mensal, tendo sempre em conta que o valor a pagar por todos os créditos que detém, nunca deve ultrapassar os 30 por cento do dinheiro de que dispõe todos os meses.

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Dos novos câmbios, a transferência de crédito à habitação é uma das últimas “modas” entre os portugueses, mas nem sempre compensa, tudo depende das contrapartidas apresentadas. Por isso, colocamos agora lado-a-lado os essenciais prós e os contras de alterar a entidade gestora do seu crédito à habitação. No final, cabe-lhe a si pesar as propostas e contra-propostas e decidir se as mais-valias que possam advir da mudança lhe são compensadoras.

Vantagens

Spread mais baixo. A descida do spread a pagar à nova entidade bancária é uma das medidas mais populares neste tipo de operações. Um mínima diferença pode provocar avultadas poupanças mensais que são sempre bem-vindas. Por exemplo, num empréstimo de 150 mil euros a 35 anos, a prestação é de 528 euros, mas a descida de um ponto percentual baixa o valor para 451 euros, ou seja, 14.5 por cento. Assim, vale a pena fazer bem as contas com os números que lhe são propostos e confirmar a quantia que poderá amealhar.

Menos anos a pagar ao banco. A troca de entidade gestora do crédito à habitação poderá inclusivamente encurtar os anos em que estará a liquidar a dívida. Para isso basta aplicar o dinheiro que se poupa em spread nas prestações mensais. Isto é, em vez de pagar menos por cada prestação, continue a pagar ao novo credor a mesma mensalidade. Se continuarmos no caso anterior, com a descida de um ponto percentual, permaneça com uma prestação de 528 euros, que já pagava à entidade bancária anterior. Com essa medida, o prazo de 35 anos passa a ser de apenas 29.

Alargar prazo liquidação crédito. Ao passar o seu crédito para outro banco, poderá também reduzir a quantia que paga mensalmente ao banco, alargando o prazo de pagamento do crédito, precisamente o inverso do ponto anterior. Esta opção, tal como as demais, depende dos seus objectivos, mas tenha em conta que irá igualmente acarretar com a dívida mais alguns anos, pagando mais contrapartidas, pelo que deve ponderar bem esta alternativa. Apesar disso, pode acabar por ser vantajosa, dependendo das suas intenções.

Desvantagens

A Comissão de Amortização ao mudar de entidade credora do seu crédito à habitação é uma das grandes menos-valias da operação, pelos encargos que implica. A boa notícia é que está legalmente estabelecida num máximo de 0.5 por cento do valor da dívida transferida. O grande senão acontece no caso dos créditos à taxa fixa, para os quais os custos da transferência podem ir até os 2 por cento da quantia em crédito. Por isso, certifique-se qual é o tipo de contrato que possui e avalie correctamente a situação.

Toda a documentação e o transtorno acarretado pela transferência do crédito da casa de um banco para outro são detalhes a ter em conta. Não é que anule as vantagens, especialmente quando estas deixam mais folga ao orçamento mensal, mas poderá levá-lo a optar por outra alternativa: em vez de trocar de entidade, negoceie com o seu actual credor. Neste caso, apresente as propostas que recebeu de outras empresas e peça uma contra-proposta. Na maioria das vezes há cedência com uma redução do spread e, logo, uma menor prestação mensal a pagar. Nestes casos, mesmo que a proposta apresentada pelo seu actual credor seja mais elevada, acrescente-lhe os valores a pagar pela transferência e avalie se vale a pena mudar, ou se é mais compensatório aceitar a contra-proposta de redução do seu banco.

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Com as diversas alterações ao P65J, o Governo pretende alargar a mais jovens a possibilidade de recorrerem a estes incentivos, principalmente aos que auferem de menores rendimentos. O principal objectivo é mesmo manter o apoio aos estudantes com rendimentos (que já podem usufruir do programa), mas alargá-lo de forma a que possa abranger igualmente estudantes que, por exemplo, já recebam bolsa educativa. As modificações efectuadas incidiram principalmente a nível do estudo das candidaturas. Os critérios de obtenção de auxílio foram revistos e actualizados, permitindo agora que mais jovens possam beneficiar de apoio do Governo.

As novas directrizes aplicadas dizem também respeito aos locais com incentivo à habitação. Na prática, quem pretender estabelecer-se em zonas históricas, urbanas ou do interior, irá ter maiores vantagens na concessão da ajuda ao crédito. De igual forma, também jovens portadores de deficiência poderão contar com mais auxílio ao nível deste tipo de concessão, ao abrigo do Porta 65 Jovem, onde constam ainda medidas para facilitar a mobilidade dos beneficiários.

As recentes alterações ao P65J acontecem depois de lhe terem sido feitas fortes críticas, entre as quais a de que apoiaria menos jovens que o anterior IAJ. Na base da apreciação está o modo de atribuição de benefícios de ambos os programas, que funcionam de forma muito diferente. Enquanto que o IAJ concedia apoio a todos os jovens que cumprissem os requisitos exigidos, o actual Porta 65 Jovem limita o número máximo de beneficiários do mesmo.

As modificações agora operadas pelo Governo surgem na continuidade do aumento dos valores máximos de renda para a inclusão de candidaturas dos jovens. Ou seja, o Poder Central elevou o preço de renda para o qual podia ser solicitado apoio estatal. A alteração teve de concretizar-se, pois os valores do P65J não foram actualizados, à medida da flutuação dos preços, tornando os tectos máximos obsoletos em relação aos valores praticados no mercado da habitação.

Quanto aos números, o Porta 65 Jovem recebeu, em Dezembro do ano passado, 1.456 candidaturas, o que representa uma descida de 31.5 por cento em relação a Setembro do mesmo ano, mês em que foram entregues 2.126 pedidos de auxílio a este programa do Governo. Com estas novas alterações, o Estado prevê que o número de candidatos volte a aumentar, podendo assim abranger mais jovens, nos diversos quadrantes da sociedade.

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A campanha, que dá pelo nome de «Veigas Outlet» disponibiliza imóveis a preços tendencialmente atractivos, para tentar captar clientes, naquilo que o grupo considera serem «excelentes oportunidades de negócio» para quem quer comprar casa e até mesmo para pequenos investidores. Ver casas em saldo REMAX.

A crise tem tornado difícil o escoamento das casas em stock. O elevado desemprego, a incerteza em relação ao futuro e as dificuldades crescentes de acesso ao crédito, nomeadamente os spreads elevados, impedem muitas famílias de comprar casa.

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As taxas Euribor continuam a cair. A média mensal da Euribor a seis meses, até ontem, situa-se nos 0,979%, e a taxa a três meses recuou para 0,681%. O Negócios fez as contas e as famílias que tenham a revisão dos seus contratos em Fevereiro (que terá como base as taxas de Janeiro) vão voltar a sentir um alívio nos seus orçamentos.

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