– Informe-se devidamente sobre a duração das taxas promocionais que usualmente são anunciadas como as grandes vantagens do crédito à habitação. Na maioria dos casos estas bonificações aplicam-se por curtos períodos de tempo e nem sempre compensam o dinheiro poupado inicialmente quando se comparam com outros financiamentos. Assim, tenha cautela com este aspecto e analise o empréstimo como um todo e não apenas pelo quão atractivo são algumas das taxas nos primeiros meses;

– Tenha especial atenção à Taxa Anual Efectiva (TAE), cuja periodicidade pode ser de fixa ou variável, e que vem agravada de comissões, bem como outros encargos, mas possui a (boa) vantagem de poder ser negociada livremente entre a entidade credora e o cliente. Logo, procure estabelecê-la no montante mais baixo possível e não hesite em apresentar percentagens que tenha recebido de outras instituições. “Jogue” com esse aspecto a seu favor e retire o máximo dele, pois a TAE é na prática o indicador que irá ter mais peso no financiamento, uma vez que comporta todas as despesas associadas (administrativas, spread, taxa de indexação, etc.) e reflecte a quantia total do crédito subscrito;

– Analise as condições de amortização com sentido crítico, à semelhança do que deve efectuar com todas as restantes questões relativas ao crédito à habitação. Contudo, olhe para esta possibilidade concreta com muita atenção, pois se no futuro tiver oportunidade de abater o capital em dívida estará informado acerca do que pode ou não fazer, o que, como se sabe, é uma grande mais-valia quando se lida com bancos e empresas do sector financeiro. Hoje em dia boa parte das instituições não cobra amortizações, sobretudo face à crise que assola o país, mas nunca deverá ignorar este facto, devendo confirmá-lo previamente se não desejar surpresas indesejáveis mais tarde;

– Os maiores concessores de crédito tornaram-se exímios na venda dos financiamentos para a compra de residência própria e a certa altura começaram a lançar vários produtos e serviços que ao serem adquiridos juntamente com o crédito à habitação permitiam que fossem oferecidas prestações mais atractivas. No entanto, a abertura de contas, adesão a cartões de crédito, Planos Poupança Reforma (PPR), subscrição de seguros, entre outros, nem sempre é vantajosa e como tal deve implicar um estudo dos prós e contras que representa a longo prazo, ou seja, no decorrer da totalidade do contrato. Por isso, estes produtos e serviços do crédito à habitação merecem ponderação atenta mas não devem “prendê-lo” a um financiamento caso não sejam realmente lucrativos para si;

– As características da Euribor são extremamente importantes, sobretudo o prazo a que está subjacente, o método de revisão e cálculo anual. Embora nem sempre exista o cuidado de se verificarem estes aspectos, a verdade é que as mensalidades podem baixar algumas dezenas de euros quando aqueles são considerados e se conseguem negociar da forma menos penalizadora, o que naturalmente implica paciência, vontade negocial e conhecimento no que concerne a este indexante fundamental do crédito à habitação;

– O período de cálculo dos juros é outro dos elementos que se pode tentar alterar para diminuir um pouco a consequência das prestações no seu orçamento. Convém neste particular fazer referência às alternativas para calcular os juros – diária ou mensalmente – e ao facto de que esta última opção comporta maiores vantagens para o cliente, pois a instabilidade dos mercados financeiros tem levado a constantes alterações consecutivas que acabam por beneficiar (ou melhor, prejudicar menos) quando o cálculo é realizado mediante os valores de todos os dias desse mês e apresentado sob a forma de média;

– Verifique a constância dos seguros e o seu custo total nas prestações. Esta tarefa não se poderá realizar automaticamente porque nem sempre se encontra especificada na facturação enviada para casa, embora seja suficiente a consulta dos termos do contrato ou questionar directamente o responsável pela gestão do seu crédito, solicitando que lhe seja facultado a explicação desta importante dúvida. Portanto, seja pro-activo e fique esclarecido no que respeita a este tópico, procurando de seguida, na medida do possível, reduzir o seu papel nas contas finais.

– Ainda no âmbito dos custos associados, o peso do spread tem de ser considerado e nunca poderá ser deixado ao acaso ou sequer subestimado. Há quem o dê por um dado adquirido mas é inteiramente possível negociar a percentagem do spread a fim de se obter uma taxa atractiva. Tudo dependerá da sua insistência em procurar as melhores ofertas e da margem de manobra permitida pelo credor escolhido, o que não deve estar fechado enquanto não ponderar todos os aspectos supra-mencionados.

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De acordo com dados do Gabinete de Estudos da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), no período foram 3.060 os imóveis entregues em dação em pagamento. Só em Junho, acrescenta a associação, foram cerca de 600, aquele que foi o mês mais negativo desde o inicio do ano.
Este continua «a ser um fenómeno transversal ao território nacional, mas naturalmente concentrado nas áreas metropolitanas e grandes centros urbanos», explica a APEMIP.

De acordo com as estimativas da associação, ao longo dos seis primeiros meses de 2011 foram transaccionados cerca de 98.000 imóveis (urbanos, rústicos e mistos), sendo que Junho último se situou entre os 15.200 e os 15.800 negócios concretizados. Os valores representam uma contracção mensal de 11% face a Maio, o segundo pior resultado obtido este ano (7,7% acima do mínimo registado em Abril) e um dos piores resultados dos últimos 20 anos.

É ainda possível verificar que as Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto concentram cerca de 33,4% das transacções registadas em Portugal este ano (33,4% só em Junho), sendo que dos 10 municípios mais relevantes em termos nacionais (que representam no seu conjunto mais de 20,9% das transacções concretizadas desde o início do ano e 21,6% das concretizadas em Junho), apenas 3 (Braga, Coimbra e Leiria) não pertencem a estas duas unidades territoriais. A Área Metropolitana de Lisboa representa 21% das transacções imobiliárias registadas em termos nacionais sendo que a do Porto não foi além dos 12,5% ao longo dos últimos seis meses.

O estudo da APEMIP tem por base o seu portal imobiliário (www.casaYES.pt), mas apoia-se «em várias fontes de informação (de entidades públicas e privadas) que, cruzadas, permitem a construção de índices fidedignos que reflectem as actuais tendências imobiliárias».

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Face à crise actual, as instituições financeiras estão a braços com um problema: não podem mexer nos spreads dos créditos antigos, que já não cobrem o aumento de custos actual. Por isso, tentam compensar essa “perda” aumentando as margens.

O crédito à habitação foi o mais pressionado com a subida dos juros em Abril, apesar de o malparado neste segmento permanecer estável desde Julho de 2009, em torno dos 1,72%. O malparado no total do crédito concedido aos particulares atingiu os 3%, o segundo valor mais elevado de sempre, enquanto nas empresas segue nos 4,78%. O nível de incumprimento no segmento de particulares está a ser pressionado principalmente pelo crédito ao consumo, onde o malparado atingiu os 8,61%, em máximos históricos.

Em contrapartida os bancos continuam a aumentar a remuneração dos depósitos a prazo, cuja taxa sobe há 12 meses consecutivos, e que atingiu em Abril os 3,33%, em média. A subida está a dar resultados: desde o início do ano, o montante de novos depósitos cresce consistentemente acima dos nove mil milhões de euros mensais, valores que não eram vistos desde Julho de 2009. No entanto o volume total da carteira de depósitos aumentou apenas 504 milhões de euros, o que indica uma elevada rotatividade.

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Este responsável que falava na 4ª edição anual da conferência de Investimento Imobiliário, promovida em Lisboa pela Cushman & Wakefield, adiantou que «vai continuar a haver uma redução do crédito» à construção e à habitação, e acrescentou que «o arrendamento vai claramente crescer», citando os dados mais recentes que mostram que o número de pesquisas para arrendamento tem vindo a aumentar em «prol» da procura das casas para compra.

«O imobiliário representa aqui mais de 60 por cento do crédito bancário», afirmou o especialista, acrescentando que o crédito à construção, que atingiu um pico em 2009, tem vindo a diminuir desde essa altura.

Entre os factores que se têm vindo a afirmar como «obstáculos à retoma» da actividade do sector imobiliário, Paulo Sousa destacou a «escalada» da taxa de juro, o crédito bancário, a quebra da procura a partir de 2000 e as reduzidas perspectivas de vendas.

O director da CGD considerou ainda haver uma «perspectiva positiva» para o crédito na área da reabilitação urbana.

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Não é fácil aceitar os factos. Porém, o momento actual exige que se enfrentem os erros gravíssimos cometidos pelos sucessivos governos e os dirigentes do sector económico-financeiro no mais curto espaço de tempo possível ou o recuo do progresso da nação será inevitável e implicará largos anos para voltar ao “estado de coisas” anterior. Esta é a resposta para inverter a situação. É conhecida e basta agora aplicá-la com todos os esforços que lhe estão associados. Falta agora um pulso forte na condução do “barco”.

São os motivos supra-mencionados que estão por detrás da queda brusca no crédito à habitação, um segmento que registou em Janeiro o pior desempenho (587 milhões de euros) desde o período homólogo de 2009, mês em que todas as entidades do sector concederam perto de 555 milhões de euros para este tipo de financiamentos. Todavia, o ano de 2011 inicia-se com a confirmação das expectativas mais negras, regressando a descida dos valores absolutos “oferecidos” e a quebra acentuada de lucros dos bancos com o aumento exponencial do malparado.

Face aos números revelados esta semana pelo Banco de Portugal (BdP) no seu Boletim Estatístico, as instituições de concessão de crédito devem voltar a restringir a carteira de clientes, sobretudo após o anúncio de que os contratos de famílias e empresas com prestações em dívida atingiram um novo máximo de nove milhões de euros em Janeiro, colocando assim fim à tendência de recuo deste indicador que se mantinha há 31 dias consecutivos e aparentemente dava bons sinais de abrandamento.

Num futuro próximo, os especialistas preveem que o incumprimento mantenha a subida, tanto pela instabilidade política como pelas percentagens recorde do desemprego e a violenta diminuição do poder económico das classes média e média baixa, cada vez mais – e paradoxalmente – lesadas por sucessivas (e ineficazes) medidas de austeridade, pela drástica escalada da carga fiscal e consequente deterioração dos seus rendimentos.

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Este limite de 591 € tem um acréscimo de 10% no caso de ter adquirido imóvel classificado na categoria A ou A+, aumentando a dedução para 650 euros. Esta é uma discriminação positiva para os proprietários de imóveis mais eficientes do ponto de vista ambiental.

Os contribuintes podem amortizar na sua factura do IRS até 30% dos juros e amortizações de empréstimos para habitação própria e permanente, se situada no território Nacional ou na União Europeia.

No caso dos contribuintes que vivam numa casa arrendada, estes também têm direito a declarar o valor das rendas para efeitos de dedução à colecta. Para tal, basta declarar o somatório do valor patente nos recibos de pagamento. A dedução é de 30% do valor das rendas, existindo um tecto máximo do montante dedutível de 591 euros.

Também neste caso deve tratar-se de um imóvel de habitação permanente e que se situe em território nacional.

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Renegociar o ‘spread’
Os spreads estão cada vez mais altos e é cada vez mais difícil conseguir renegociar o spread e assim baixar a prestação. São as dificuldades de financiamento dos bancos que levam os spreads a subir. Actualmente os bancos estão a praticar em média um ‘spread’ mínimo de 1,5%. Mas há instituições que praticam ‘spreads’ mínimos de 2%. No entanto uma redução do ‘spread’ poderia resultar numa poupança mensal considerável. Imaginando o caso de uma família com um crédito à habitação no valor de 80 mil euros a pagar em 20 anos, com um ‘spread’ de 2% e uma prestação mensal de 453 euros.Se esta família conseguisse reduzir o ‘spread’ para 1,6%, a prestação mensal cairia para os 437 euros.

Alargar o prazo de pagamento
Face ao actual contexto, para muitas famílias alargar o prazo do empréstimo é a forma mais fácil e indicada para reduzir os encargos mensais com o crédito da casa. No entanto, o prazo do empréstimo está dependente da idade do cliente. Mas atenção pois esta solução também tem desvantagens, pois no longo prazo os encargos com o pagamentos de juros disparam.

Amortizar parte do crédito
Se tem algumas poupanças disponíveis os especialistas aconselham os consumidores a utilizarem parte dessas poupanças para amortizar o financiamento. Antes de amortizar tenha ainda presente que estará sujeito a uma penalização máxima sobre os montantes amortizados que pode ser de 0,5%, no caso de se tratar de um crédito de taxa variável, ou até 2%, na taxa fixa.

Fixar a prestação do crédito
Outra solução alternativa passa por fixar a prestação da casa. E em vez de ver os encargos mensais oscilarem em cada três, seis ou 12 meses, ao optar por fixar a taxa de juro, saberá que durante um determinado período a prestação será sempre igual. No entanto esta segurança tem os seus encargos. Uma simulação feita pela consultora Exchange mostra que fazer um crédito com taxa fixa durante um período de cinco anos a prestação ficará 20% mais cara face a um empréstimo indexado à Euribor a seis meses. A Exchange refere ainda que: “Fixar a prestação não permite, no momento actual, reduzir a prestação da casa. O benefício só será sentido se as taxas Euribor subirem para valores superiores a 3%”.

Pedir um período de carência
Uma outra solução para suportar as subidas das prestações com a casa, passa por pedir um período de carência de capital. Nesse período pagará apenas os juros relativos ao capital em dívida. No entanto, ao optar por pedir a carência de capital os custos com os juros globais disparam. O uso de período de carência deve ser apenas utilizado em situações pontuais.

Consolidar créditos num só
Para quem tem vários créditos a pagar, fazer a consolidação dos vários empréstimos num só pode ajudar a reduzir os encargos mensais, embora alguns especialistas defendam que este não deve ser o primeiro passo a tomar. Em alguns casos, com esta solução, consegue-se a redução dos encargos mensais entre 30% até 60%. No entanto, esta não é uma solução isenta de desvantagens. De tal forma, que alguns especialistas aconselham os consumidores a recorrerem ao crédito consolidado em último recurso.

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As taxas indexadas ao financiamento de habitação própria atingiram 1.944 por cento no mês passado, revela o Instituto Nacional de Estatística (INE), confirmando-se a subida daquelas há 120 dias consecutivos um dos mais permanentes agravamentos na corrente década em Portugal, numa altura em que os resultados de outros países têm vindo a recuperar, à excepção das economias em queda, nas quais se inclui a nacional.

Na sequência do incremento de 0.049 pontos em Setembro, o avanço do mês 10 do ano foi superior em 0.006 pontos, actualizando-se em mais 0.055 por cento. Em termos práticos, a taxa de juro implícita aplicada pelos bancos ficou em 2.522 pontos, ou seja, uma subida de 0.196 por cento relativamente ao boletim anterior do INE e concernente aos contratos assinados nos últimos três meses.

Quanto aos acordos celebrados nos últimos seis a 12 meses, o aumento da taxa imposta foi igualmente pesada, tendo sido instituída, respectivamente, uma em 2.306 pontos e 2.186, duas das taxas mais elevadas alguma vez colectadas pelas diversas instituições financiadoras a operar em Portugal desde que há registos deste índice.

O teto máximo das taxas implícitas igualou assim o verificado em Dezembro de 2009, período em que atingiu 1.987 por cento e “asfixiou” os orçamentos familiares de muitos portugueses, algo que ganha novos contornos de gravidade na actual conjuntura de impostos acrescidos e rendimentos diminutos para compensar os gastos essenciais. A maior consequência reflectiu-se na “popular” Euribor e fez disparar os custos de quem teve de contrair crédito para conseguir adquirir casa própria.

Segundo o estudo do INE, cada cliente teve um acréscimo de dois euros só em Outubro, com uma média de mensalidade agora situada em 255 euros, um custo adicional que nem todos os requerentes podem suportar, como se corrobora através do malparado no crédito à habitação, presentemente estável em 1.943 milhões de euros.

Do outro lado do acordo estão as instituições financeiras que passaram a ter prejuízos de 24 euros/cliente relativamente a Setembro, tendo o seu capital total em dívida chegado aos 56.777 euros. Este sinal do mercado tem sido levado a sério pelos credores e por isso mesmo estão cada vez mais restritos os critérios de acesso ao financiamento em geral, mas sobretudo o crédito ao consumo e à habitação, cuja atribuição tem vindo a diminuir gradualmente, algo que já não se verificava há praticamente oito meses.

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Observando as propostas das maiores entidades credoras a actuar em Portugal, o primeiro dado que salta à vista é a exigência maioritária em propor crédito à habitação a 50 anos, um prazo extremamente alargado e demasiado penalizador para os clientes. Independentemente do tipo de casa ou idade do solicitador, o empréstimo não iria pagar uma, mas duas residências, tal é a quantia de juros imputada ao peticionário.

Não obstante da “política do meio século”, os bancos operam quase sempre em exclusivo com taxas variáveis, como a Euribor a seis meses, a mais utilizada no crédito à habitação. A esta acrescem ainda os spreads, que em conjunto com a anterior provocam uma flutuação (praticamente) ilimitada da tributação a pagar pelo cliente, pois o mercado poderá causar a sua subida vertiginosa, não havendo mecanismos que protejam o titular do financiamento na eventualidade da ocorrência esta situação.

A melhor indicação para quem deseja adquirir domicílio com o recurso à banca é ponderar um conjunto de hipóteses, nomeadamente a possibilidade de equacionar uns anos de poupança antes de solicitar o crédito, isto é, optar por ficar num espaço alugado durante um determinado período, amealhando desta forma uma quantia significativa, dado que arrendar é mais barato do que pagar um crédito à habitação, seja qual for a entidade financiadora.

Escolhendo tornar-se inquilino por algum tempo irá conseguir economizar um montante bastante aceitável que poderá ser abatido ao requerer posteriormente um crédito à habitação. Assim, o peso das taxas reduzirá e o negócio acaba por ser mais vantajoso, porque serão menos as mensalidades a liquidar, acarretando consequentemente um custo mensal mais baixo, pois o ciclo de pagamento é menor, tendo-se como grande bonificação percentagens de ganhos dos bancos menos agressivas, uma vez que o risco de incumprimento é de menos anos, logo, prestações mais suaves.

Avaliando o crédito à habitação a 50 anos no seu todo, verifica-se que não é a solução mais adequada de financiamento na actualidade. A casa começa a ser paga no início da vida activa e quando chegar a altura da reforma algumas pessoas ainda estarão a liquidar o empréstimo. Por isso, o melhor é ir poupando inicialmente algum dinheiro, alugando um espaço por um determinado período de tempo, e não adquirir uma residência acima das suas possibilidades, dois conselhos essenciais para não se cair no erro do crédito bancário com o prazo excessivo de meio século.

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O BES introduziu nos contratos disposições que permitem mudar a taxa de juro ou outros encargos “no caso de alterações supervenientes do mercado o justificarem”. Cita exemplos: agravamento dos valores das provisões para riscos do crédito, encarecimento do crédito em resultado da modificação de regras legais ou regulamentares e agravamento dos custos de financiamento do banco. Acrescenta também a frase “entre outros”, o que abre a porta a qualquer fundamento.

Nestas condições, ao cliente, apenas é dada a possibilidade de pôr fim ao contrato no prazo de 30 dias, se não concordar, desde que pague a penalização por reembolso antecipado (até 0,5 por cento).

Segundo a DECO, esta disposição deixa o consumidor numa posição frágil: a taxa, principal custo do empréstimo, passa a variar de forma imprevisível e as condições num crédito essencial como o da habitação são agravadas. Além disso, os clientes têm de pagar por uma decisão que lhes é imposta e raramente têm meios para confirmar os motivos que, segundo o banco, justificam a alteração da taxa.

A DECO alerta assim, para o facto de se estiver a negociar crédito com o BES, não avance nestas condições. Caso já tenha recorrido a crédito recentemente, o melhor é contactar a DECO.

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