Um dos casos de maior preocupação actualmente é sem dúvida a prestação da casa, uma “necessidade” que foi sendo concedida com uma cautela insuficiente no passado e que hoje em dia viu a crise da dívida soberana portuguesa causar gravíssimos problemas aos detentores de créditos à habitação em solo nacional. O resultado foi o encarecimento – em muitos casos insuportável – das mensalidades, em algumas circunstâncias agravadas pelo desemprego e a subida recorde do custo de vida em território lusitano.

Seja qual for o cenário em que se encontre fique descansado. Existe (quase) sempre uma forma de ultrapassar os obstáculos e serem honrados os compromissos para com o credor. Para que tal se alcance basta empenho da sua parte e, claro, flexibilidade do financiador, algo que o estado caótico do mercado veio exigir e não era propriamente habitual no passado. Nesse sentido, enumeramos de seguida cinco dicas que lhe podem permitir poupar na prestação da sua casa e oferecerem um fôlego extra – e talvez necessário – ao seu orçamento mensal daqui para a frente.

– Procure não ter mensalidades em atraso porque isso lhe vai amputar as hipóteses de poder vir a conseguir prestações mais baixas no futuro. É essencial que o montante pedido e as características do empréstimo estejam adequados aos seus rendimentos, não devendo, em situação nenhuma, ultrapassar 30 a 35 do seu orçamento mensal, sobretudo quando se trata de um crédito indexado a taxa variável (o mais comum em Portugal), pois em momentos de instabilidade como os que vivemos actualmente isso vai provocar oscilações imprevisíveis da quantia a pagar ao final do mês;

– Renegociar as condições do crédito à habitação é outro dos caminhos rumo ao objectivo final, a diminuição das prestações da casa. Embora determinadas empresas se recusem pura e simplesmente a que tal seja realizado, uma esmagadora maioria das entidades concessoras deste género de financiamentos em solo nacional já percebeu que esta é uma boa estratégia para não ter malparado excessivo em carteira. Por isso, dirija-se aos balcões do seu credor e exponha-lhe o seu caso, transmitindo-lhe as dificuldades pelas quais esteja a passar. Certamente que não lhe será negada uma alternativa para resolver a questão, até porque essa é a melhor solução para ambas as partes;

– Mudar de credor também deve ser uma opção e por vezes acaba mesmo por salvar o orçamento de muitos portugueses. Se o financiador com o qual tem contrato não ceder e se negar a proporcionar condições que lhe permitam continuar a honrar o acordo, não hesite e procure outra entidade que esteja disposta a assumir o crédito e tornar-se, desta forma, o seu credor desse momento em diante. Considere bem esta hipótese, calcule os valores que implicam a mudança e decida tendo em conta as novas condições que lhe sejam apresentadas, incluindo todos os custos que esta alteração implicará;

– A consolidação de créditos não deverá estar totalmente fora de questão, embora esta não seja uma possibilidade para todos os detentores de crédito à habitação. É certo que o normal é que o mesmo cliente tenha vários financiamentos a decorrerem em simultâneo mas nem sempre existe a hipótese de os unir numa única prestação. No entanto, estude o seu caso, proponha essa situação ao seu banco ou a uma entidade credível que lhe dê essa oportunidade e avalie se é indicada para si. Mais uma vez, não se esqueça de pesar bem todos os prós e contras de o efectuar e, como é óbvio, determinar quanto é que lhe irá custar essa consolidação dos créditos que possui. Com uma conjugação adequada de ginástica mental e sorte pode ser que encontre o caminho certo rumo a uns meses com menos preocupações e mais alguns euros na sua conta bancária;

– Uma técnica igualmente útil de ver a sua prestação descer consiste em amortizar tanto quanto conseguir, se e quando puder. Ou seja, na eventualidade de ter um fôlego extra no seu orçamento não pense logo em gastá-lo naquilo que não é necessário. Considere a hipótese de utilizar essa verba adicional para amortizar o seu crédito à habitação e economizar alguns euros em juros com essa operação. Mas antes disso não se esqueça de aferir se essa é uma opção vantajosa para si, pois embora a maioria dos empréstimos para a compra de casa própria incluam a possibilidade de amortização, tal não se verifica em todos. Por isso, evite cometer o erro de fazer um esforço excepcional e não ganhar nada com esse empenho de bom cliente. Leia o contrato atentamente e confira se lhe compensa saldar essa quantia suplementar ou se mais vale guardá-la para acautelar uma emergência que possa eventualmente surgir no futuro.

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• Aumente o prazo do empréstimo à habitação, renegociando novos limites para obter prestações mais baixas. Tente elevar o seu contrato para os 50 anos de idade, ou até mesmo para os 80 (limite máximo possível), tendo naturalmente em conta que ao fazer esta alteração pagará um menor valor mensal, mas irá acabar por custear mais juros, uma vez que irá permanecer mais tempo com o empréstimo. No entanto, um bom aumento de prazos poderá levar a que poupe entre 100 e 300 euros por mês, uma soma bastante significativa, sobretudo se tiver uma situação financeira especialmente complicada;
• Solicite a opção de valor residual e ganhe com mensalidades mais baixas. Ao pedir esta alternativa, está a fazer com que uma parte do valor da dívida seja cobrado apenas no final do contrato. Se, por exemplo, estiver em dificuldades económicas, faça um requerimento para que 10 a 30 por cento da quantia do empréstimo seja liquidada na última prestação. Esta acção pode significar uma poupança de até 150 euros, mas cuidado, pois os juros a pagar continuam a ser elevados, já que estes são aplicados ao total da dívida, o que inclui o valor residual que decide amortizar para a última mensalidade;
• Procure diminuir o spread que paga ao banco. Desde há dois anos que estas entidades foram proibidas de cobrar taxas pela renegociação dos contratos, uma vez que estas instituições se aproveitavam das falhas na lei para lucrar indevidamente com custos de serviços supostamente inerentes a alteração dos acordos. O resultado da medida do Banco de Portugal tornou mais simplificados estes processos, que podem levar à poupança de até 150 euros (para diminuições de um ou mais pontos percentuais);
• Amortize sempre que puder o valor da dívida ao banco, porque isso só irá fazer com que vá pagar menos todos os meses. Esta era uma alternativa proibitiva há uns anos atrás, mas desde 2008 que as instituições de crédito viram as suas comissões de amortização limitadas a 0,5 e dois por cento para, respectivamente, empréstimos a taxa variável e taxa fixa. De qualquer forma, informe-se sempre das penalizações aplicadas às amortizações, que pode diferir muito de umas instituições para as outras.

As alternativas enunciadas devem ser efectuadas junto da sua entidade credora e atempadamente. Se esta mostrar resistência, não fique parado e faça simulações em outras instituições bancárias ou de crédito, procurando um serviço que lhe convenha mais. Em caso de problemas, contacte a entidade reguladora do sector ou a DECO e exponha o seu caso. Não se resigne ao que lhe dizem, informe-se dos seus direitos e lute pelas suas finanças. Mais ninguém o fará por si.

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Dos novos câmbios, a transferência de crédito à habitação é uma das últimas “modas” entre os portugueses, mas nem sempre compensa, tudo depende das contrapartidas apresentadas. Por isso, colocamos agora lado-a-lado os essenciais prós e os contras de alterar a entidade gestora do seu crédito à habitação. No final, cabe-lhe a si pesar as propostas e contra-propostas e decidir se as mais-valias que possam advir da mudança lhe são compensadoras.

Vantagens

Spread mais baixo. A descida do spread a pagar à nova entidade bancária é uma das medidas mais populares neste tipo de operações. Um mínima diferença pode provocar avultadas poupanças mensais que são sempre bem-vindas. Por exemplo, num empréstimo de 150 mil euros a 35 anos, a prestação é de 528 euros, mas a descida de um ponto percentual baixa o valor para 451 euros, ou seja, 14.5 por cento. Assim, vale a pena fazer bem as contas com os números que lhe são propostos e confirmar a quantia que poderá amealhar.

Menos anos a pagar ao banco. A troca de entidade gestora do crédito à habitação poderá inclusivamente encurtar os anos em que estará a liquidar a dívida. Para isso basta aplicar o dinheiro que se poupa em spread nas prestações mensais. Isto é, em vez de pagar menos por cada prestação, continue a pagar ao novo credor a mesma mensalidade. Se continuarmos no caso anterior, com a descida de um ponto percentual, permaneça com uma prestação de 528 euros, que já pagava à entidade bancária anterior. Com essa medida, o prazo de 35 anos passa a ser de apenas 29.

Alargar prazo liquidação crédito. Ao passar o seu crédito para outro banco, poderá também reduzir a quantia que paga mensalmente ao banco, alargando o prazo de pagamento do crédito, precisamente o inverso do ponto anterior. Esta opção, tal como as demais, depende dos seus objectivos, mas tenha em conta que irá igualmente acarretar com a dívida mais alguns anos, pagando mais contrapartidas, pelo que deve ponderar bem esta alternativa. Apesar disso, pode acabar por ser vantajosa, dependendo das suas intenções.

Desvantagens

A Comissão de Amortização ao mudar de entidade credora do seu crédito à habitação é uma das grandes menos-valias da operação, pelos encargos que implica. A boa notícia é que está legalmente estabelecida num máximo de 0.5 por cento do valor da dívida transferida. O grande senão acontece no caso dos créditos à taxa fixa, para os quais os custos da transferência podem ir até os 2 por cento da quantia em crédito. Por isso, certifique-se qual é o tipo de contrato que possui e avalie correctamente a situação.

Toda a documentação e o transtorno acarretado pela transferência do crédito da casa de um banco para outro são detalhes a ter em conta. Não é que anule as vantagens, especialmente quando estas deixam mais folga ao orçamento mensal, mas poderá levá-lo a optar por outra alternativa: em vez de trocar de entidade, negoceie com o seu actual credor. Neste caso, apresente as propostas que recebeu de outras empresas e peça uma contra-proposta. Na maioria das vezes há cedência com uma redução do spread e, logo, uma menor prestação mensal a pagar. Nestes casos, mesmo que a proposta apresentada pelo seu actual credor seja mais elevada, acrescente-lhe os valores a pagar pela transferência e avalie se vale a pena mudar, ou se é mais compensatório aceitar a contra-proposta de redução do seu banco.

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No caso de pretender amortizar uma parte da dívida, esta amortização dave coincidir com a data de vencimento da prestação. Se o reembolso for motivado por morte, desemprego ou deslocação profissional, então está isento de comissões.

Estas regras são válidas para os novos contratos de crédito e os antigos, para compra, construção e obras em habitação própria e permanente, secundária ou arrendamento e aquisição de terrenos para construir casa própria. Os bancos estão proibidos de cobrar encargos adicionais ou aumentar a comissão para o máximo, nos contratos que prevejam uma percentagem inferior ou a isenção de penalizações.

Poupanças para amortizar

Se tiver algumas poupanças, então, amortizar antecipadamente o crédito da casa é uma boa solução. Isto é válido sobretudo se o seu banco o isentar de comissões (em alguns casos, até 20% ou 25% da dívida). Permite-lhe reduzir a prestação mensal, os juros e o prémio do seguro de vida (que incide sobre a dívida). O peso das comissões bancárias diminuiu, mas continua a ter de fazer contas para saber se vale a pena amortizar a dívida e qual o montante que deve amortizar.

Enquanto tiver rendimentos que lhe permitam deduzir à colecta as despesas com as prestações, não compensa liquidar a dívida de uma só vez. A poupança com a dedução é superior face aos juros que deixaria de pagar caso amortizasse mais. A não ser que pretenda vender a casa ou mudar para um banco com uma taxa anual efectiva (TAE) inferior. No cálculo desta, convém incluir todos os encargos com o crédito no novo banco, como despesas de avaliação e imposto de selo, para saber se a mudança realmente compensa.

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