Comprar casa seria o ideal? Efetivamente, neste momento, o mercado imobiliário coloca à nossa disposição, muitas vezes, mediante leilão, casas a excelente preço (provenientes de situações de incumprimento da prestação mensal aos bancos, o tal crédito malparado). No entanto, até mesmo nos leilões, o preço dos imóveis também está sujeito a disparar acima dos seu valor real. Uma “pechincha” pode até sair bastante cara …

Que razões deveremos ponderar a fim de tomarmos como melhor decisão o arrendar de uma casa, ao invés de a comprar?

1 – Imagine que encontra um espaço habitacional ideal, a baixo preço (a preço simbólico), para que a casa esteja sempre ocupada e aprazível? É raro dispor de uma oportunidade destas, mas, por vezes, acontece… E por que não aproveitar? Afinal:

a) lucra o proprietário que se sente satisfeito por ver aquele espaço ganhar vida;

b) ganha você, que paga pouco e poupa, para um dia mais tarde, talvez, comprar a sua própria casa?

2 – Se tem uma profissão itinerante, não vai encontrar a disponibilidade física nem psicológica para se estabelecer a 300 quilómetros do local de trabalho e ir pernoitar a casa … Hoje, aqui, amanhã acolá, depois de amanhã, sabe-se lá bem onde …

3 – Chegado a uma cidade nova, tem de se instalar necessariamente. É aí o seu local de trabalho. Já terá de se adaptar a um novo local, mesmo que aí fique por longos anos, ainda irá ter longas e fundadas preocupações com burocracias e com o problema omnipresente do financiamento, caso não tenha liquidez suficiente (o que não é nada raro acontecer). Ao procurar uma casa para arrendar, já estará tudo prontinho à sua espera. É “o pronto-a-habitar”: ver, gostar, mudar , habitar e … pagar!

4 – Aí, na “sua” casa nova, se houver uma avaria, uma reparação a fazer, algum problema com a sua manutenção, para além de problemas com a gestão do condomínio (se se tratar de um imóvel com um espaço comum a dividir pela vizinhança), essa preocupação não é sua. Há que remetê-la ao seu proprietário, que deverá participar nas reuniões do condomínio, para além de participar nas despesas de manutenção do imóvel. Porque você é apenas o inquilino.

5 – Quando arrenda uma habitação, está sujeito ao pagamento daquela mensalidade, que é fixa e esperada. Caso comprasse o imóvel, para além de fazer um investimento financeiro determinado, teria de contar, também, com despesas inesperadas e ocasionais.

6 – Ao arrendar, não está a investir esse dinheiro todo na compra de uma casa. Isso significa que poupará, podendo direcionar o que poupa nos seus próprios projetos pessoais ou profissionais. Se não investir aí esse dinheiro, poderá tê-lo a render em aplicações a prazo.

7 – Caso, por algum motivo de força maior, decidir que aquela casa não é a ideal para si, poderá mudar de habitação mais facilmente, sem tantas burocracias. Imagine o que é ter de viver condicionado a uma má vizinhança, apesar da casa ser “a casa” com que sempre sonhou? Ou descobrir que, afinal, a casa não é tão boa como parecia?

8 – Imagine que faz a aquisição de uma belíssima vivenda e se, porque a região é sísmica, houver um desastre natural daquela ordem e perder tudo? O panorama também se aplica a locais que, mesmo não estando expostos a problemas de ordem natural ou humana, sofram um qualquer cataclismo (ciclone, inundação, erupção vulcânica, …). Numa casa alugada, apenas perde o recheio.

9 – Ao contrair um crédito habitação fica sujeito às leis do mercado imobiliário, isto é, ficará escravo da variação da taxa de juro a que as instituições de crédito sujeitam os seus clientes. Durante muitos anos terá de pagar a sua casa, até várias vezes o seu valor original.

10 – A casa é um bem imóvel. A vida do cidadão, hoje em dia, não se confina ao espaço onde nasceram, cresceram e viveram os seus pais. De cidadãos portugueses passámos a cidadãos europeus e daí a cidadãos do mundo … e o caminho faz-se a andar …

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No prazo dos três meses, o principal indexante em Portugal do crédito às empresas, caiu 0,013 pontos percentuais para 1,182%, face a quinta-feira.

Já a taxa no prazo dos seis meses, usada como referencial para os empréstimos à habitação, recuou 0,009 pontos percentuais para 1,471%.

Os juros a doze meses situavam-se hoje em 1,804%, ao baixarem 0,008 pontos percentuais em relação ao dia anterior.

A taxa de juro de referência do Banco Central Europeu (BCE) está em um%, estando as taxas Euribor a descer há 23 dias em todos os prazos.

As Euribor são fixadas pela média das taxas às quais um conjunto de bancos está disposto a emprestar dinheiro no mercado interbancário.

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Diferencial entre as Euribor e as taxas que servem de referência para os empréstimos à habitação de taxa fixa está a diminuir. Isto é uma razão para os economistas considerarem que esta é uma boa altura para fazer um empréstimo da casa com taxa fixa. “Este é um momento excepcional para optar pela taxa fixa. Porque há sempre um prémio de risco que está associado às taxas fixas de longo prazo. Porque ao fazer um crédito com taxa fixa a 20 anos eu estou a comprar certeza e tranquilidade. Mas o facto dessa diferença ser hoje menor é um factor positivo”. Quem o diz é o economista João Cantigas Esteves, um acérrimo defensor da opção pela taxa fixa no crédito à habitação. “É um erro as pessoas terem os seus créditos com taxa variável, porque estão a introduzir volatilidade nos seus orçamentos. E é preciso recordar que a volatilidade das taxas Euribor tem sido significativa”. Para o economista esta opção deve ser tida em conta sobretudo para as famílias com os orçamentos menos desafogados que não aguentam eventuais subidas na prestação da casa. “São as famílias com rendimentos não muito elevados que se devem proteger mais da volatilidade das Euribor com a contratação de um financiamento a taxa fixa”.

Apesar disso, não significa que a taxa fixa seja uma solução atractiva para todas as pessoas.

Resumindo: fazer um crédito com taxa fixa não é necessariamente mais barato do que se uma família optar pela taxa variável. No entanto, a diferença de custos é hoje menor do que a verificada no passado. E para quem queira proteger os seus orçamentos familiares de eventuais subidas da prestação da casa nos próximos anos, esta poderá ser uma boa altura para fixar o crédito da casa. Conheça, ao lado, as vantagens e desvantagens das duas soluções.

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O relatório do BdP, no mesmo período do ano passado registava um valor de 813 milhões de euros.

O Banco de Portugal revelou ainda que a exposição dos bancos nacionais ao BCE caiu 81 milhões de euros em Outubro, pelo segundo mês consecutivo.

A explicação é simples: a quebra deve-se às crescentes restrições da banca e à subida das taxas de juro.

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– Informe-se devidamente sobre a duração das taxas promocionais que usualmente são anunciadas como as grandes vantagens do crédito à habitação. Na maioria dos casos estas bonificações aplicam-se por curtos períodos de tempo e nem sempre compensam o dinheiro poupado inicialmente quando se comparam com outros financiamentos. Assim, tenha cautela com este aspecto e analise o empréstimo como um todo e não apenas pelo quão atractivo são algumas das taxas nos primeiros meses;

– Tenha especial atenção à Taxa Anual Efectiva (TAE), cuja periodicidade pode ser de fixa ou variável, e que vem agravada de comissões, bem como outros encargos, mas possui a (boa) vantagem de poder ser negociada livremente entre a entidade credora e o cliente. Logo, procure estabelecê-la no montante mais baixo possível e não hesite em apresentar percentagens que tenha recebido de outras instituições. “Jogue” com esse aspecto a seu favor e retire o máximo dele, pois a TAE é na prática o indicador que irá ter mais peso no financiamento, uma vez que comporta todas as despesas associadas (administrativas, spread, taxa de indexação, etc.) e reflecte a quantia total do crédito subscrito;

– Analise as condições de amortização com sentido crítico, à semelhança do que deve efectuar com todas as restantes questões relativas ao crédito à habitação. Contudo, olhe para esta possibilidade concreta com muita atenção, pois se no futuro tiver oportunidade de abater o capital em dívida estará informado acerca do que pode ou não fazer, o que, como se sabe, é uma grande mais-valia quando se lida com bancos e empresas do sector financeiro. Hoje em dia boa parte das instituições não cobra amortizações, sobretudo face à crise que assola o país, mas nunca deverá ignorar este facto, devendo confirmá-lo previamente se não desejar surpresas indesejáveis mais tarde;

– Os maiores concessores de crédito tornaram-se exímios na venda dos financiamentos para a compra de residência própria e a certa altura começaram a lançar vários produtos e serviços que ao serem adquiridos juntamente com o crédito à habitação permitiam que fossem oferecidas prestações mais atractivas. No entanto, a abertura de contas, adesão a cartões de crédito, Planos Poupança Reforma (PPR), subscrição de seguros, entre outros, nem sempre é vantajosa e como tal deve implicar um estudo dos prós e contras que representa a longo prazo, ou seja, no decorrer da totalidade do contrato. Por isso, estes produtos e serviços do crédito à habitação merecem ponderação atenta mas não devem “prendê-lo” a um financiamento caso não sejam realmente lucrativos para si;

– As características da Euribor são extremamente importantes, sobretudo o prazo a que está subjacente, o método de revisão e cálculo anual. Embora nem sempre exista o cuidado de se verificarem estes aspectos, a verdade é que as mensalidades podem baixar algumas dezenas de euros quando aqueles são considerados e se conseguem negociar da forma menos penalizadora, o que naturalmente implica paciência, vontade negocial e conhecimento no que concerne a este indexante fundamental do crédito à habitação;

– O período de cálculo dos juros é outro dos elementos que se pode tentar alterar para diminuir um pouco a consequência das prestações no seu orçamento. Convém neste particular fazer referência às alternativas para calcular os juros – diária ou mensalmente – e ao facto de que esta última opção comporta maiores vantagens para o cliente, pois a instabilidade dos mercados financeiros tem levado a constantes alterações consecutivas que acabam por beneficiar (ou melhor, prejudicar menos) quando o cálculo é realizado mediante os valores de todos os dias desse mês e apresentado sob a forma de média;

– Verifique a constância dos seguros e o seu custo total nas prestações. Esta tarefa não se poderá realizar automaticamente porque nem sempre se encontra especificada na facturação enviada para casa, embora seja suficiente a consulta dos termos do contrato ou questionar directamente o responsável pela gestão do seu crédito, solicitando que lhe seja facultado a explicação desta importante dúvida. Portanto, seja pro-activo e fique esclarecido no que respeita a este tópico, procurando de seguida, na medida do possível, reduzir o seu papel nas contas finais.

– Ainda no âmbito dos custos associados, o peso do spread tem de ser considerado e nunca poderá ser deixado ao acaso ou sequer subestimado. Há quem o dê por um dado adquirido mas é inteiramente possível negociar a percentagem do spread a fim de se obter uma taxa atractiva. Tudo dependerá da sua insistência em procurar as melhores ofertas e da margem de manobra permitida pelo credor escolhido, o que não deve estar fechado enquanto não ponderar todos os aspectos supra-mencionados.

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A Mesma infografia mostra ainda que a maioria dos apoios para inquilinos é para quem vive em T2 e que são as pessoas isoladas e os jovens casais que constituem a larga maioria dos agregados que contam com o auxílio para pagar as rendas. No conjunto são um total de 5579 agregados que beneficiam do Porta 65. Há ainda cerca de 1739 agregados em que pelo menos um dos cidadãos é portador de algum tipo de deficiência.

Para aceder à infografia do Jornal de Negócios, clique na imagem em baixo.

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Um dos casos de maior preocupação actualmente é sem dúvida a prestação da casa, uma “necessidade” que foi sendo concedida com uma cautela insuficiente no passado e que hoje em dia viu a crise da dívida soberana portuguesa causar gravíssimos problemas aos detentores de créditos à habitação em solo nacional. O resultado foi o encarecimento – em muitos casos insuportável – das mensalidades, em algumas circunstâncias agravadas pelo desemprego e a subida recorde do custo de vida em território lusitano.

Seja qual for o cenário em que se encontre fique descansado. Existe (quase) sempre uma forma de ultrapassar os obstáculos e serem honrados os compromissos para com o credor. Para que tal se alcance basta empenho da sua parte e, claro, flexibilidade do financiador, algo que o estado caótico do mercado veio exigir e não era propriamente habitual no passado. Nesse sentido, enumeramos de seguida cinco dicas que lhe podem permitir poupar na prestação da sua casa e oferecerem um fôlego extra – e talvez necessário – ao seu orçamento mensal daqui para a frente.

– Procure não ter mensalidades em atraso porque isso lhe vai amputar as hipóteses de poder vir a conseguir prestações mais baixas no futuro. É essencial que o montante pedido e as características do empréstimo estejam adequados aos seus rendimentos, não devendo, em situação nenhuma, ultrapassar 30 a 35 do seu orçamento mensal, sobretudo quando se trata de um crédito indexado a taxa variável (o mais comum em Portugal), pois em momentos de instabilidade como os que vivemos actualmente isso vai provocar oscilações imprevisíveis da quantia a pagar ao final do mês;

– Renegociar as condições do crédito à habitação é outro dos caminhos rumo ao objectivo final, a diminuição das prestações da casa. Embora determinadas empresas se recusem pura e simplesmente a que tal seja realizado, uma esmagadora maioria das entidades concessoras deste género de financiamentos em solo nacional já percebeu que esta é uma boa estratégia para não ter malparado excessivo em carteira. Por isso, dirija-se aos balcões do seu credor e exponha-lhe o seu caso, transmitindo-lhe as dificuldades pelas quais esteja a passar. Certamente que não lhe será negada uma alternativa para resolver a questão, até porque essa é a melhor solução para ambas as partes;

– Mudar de credor também deve ser uma opção e por vezes acaba mesmo por salvar o orçamento de muitos portugueses. Se o financiador com o qual tem contrato não ceder e se negar a proporcionar condições que lhe permitam continuar a honrar o acordo, não hesite e procure outra entidade que esteja disposta a assumir o crédito e tornar-se, desta forma, o seu credor desse momento em diante. Considere bem esta hipótese, calcule os valores que implicam a mudança e decida tendo em conta as novas condições que lhe sejam apresentadas, incluindo todos os custos que esta alteração implicará;

– A consolidação de créditos não deverá estar totalmente fora de questão, embora esta não seja uma possibilidade para todos os detentores de crédito à habitação. É certo que o normal é que o mesmo cliente tenha vários financiamentos a decorrerem em simultâneo mas nem sempre existe a hipótese de os unir numa única prestação. No entanto, estude o seu caso, proponha essa situação ao seu banco ou a uma entidade credível que lhe dê essa oportunidade e avalie se é indicada para si. Mais uma vez, não se esqueça de pesar bem todos os prós e contras de o efectuar e, como é óbvio, determinar quanto é que lhe irá custar essa consolidação dos créditos que possui. Com uma conjugação adequada de ginástica mental e sorte pode ser que encontre o caminho certo rumo a uns meses com menos preocupações e mais alguns euros na sua conta bancária;

– Uma técnica igualmente útil de ver a sua prestação descer consiste em amortizar tanto quanto conseguir, se e quando puder. Ou seja, na eventualidade de ter um fôlego extra no seu orçamento não pense logo em gastá-lo naquilo que não é necessário. Considere a hipótese de utilizar essa verba adicional para amortizar o seu crédito à habitação e economizar alguns euros em juros com essa operação. Mas antes disso não se esqueça de aferir se essa é uma opção vantajosa para si, pois embora a maioria dos empréstimos para a compra de casa própria incluam a possibilidade de amortização, tal não se verifica em todos. Por isso, evite cometer o erro de fazer um esforço excepcional e não ganhar nada com esse empenho de bom cliente. Leia o contrato atentamente e confira se lhe compensa saldar essa quantia suplementar ou se mais vale guardá-la para acautelar uma emergência que possa eventualmente surgir no futuro.

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Apesar da redução houve um aumento da procura por este apoio já que foram entregues 10.147 candidaturas nos concursos de Abril e Maio, o maior número de candidaturas entregues desde que o programa Porta 65 Jovem entrou em vigor, em Dezembro de 2007. No entanto, depois de publicados os resultados do verificou-se que houve mais jovens a ficar de fora dos apoios do Estado.

Esta quebra é difícil de explicar já que as regras mudaram no início do ano passado, de forma a incluir mais jovens. Por exemplo, as novas regras vieram permitir que os jovens apresentem candidaturas ao Porta 65 Jovem durante o seu primeiro ano de trabalho.

Até então, as normas excluíam os jovens que trabalhassem há menos de um ano ao exigir a apresentação da declaração de rendimentos relativos ao ano anterior ao da candidatura. Deixou também de ser necessário ter um contrato de arrendamento celebrado, sendo apenas exigível um contrato-promessa, permitindo que o arrendamento comece apenas a partir do momento em que o jovem sabe que vai beneficiar do programa.

Ao nível dos rendimentos também houve mudanças, tendo deixado de haver um limiar mínimo de rendimentos. Passou a vigorar apenas o critério segundo o qual o jovem tem de cumprir a taxa de esforço de 60% para que se possa candidatar ao programa.

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«O consumidor paga a avaliação, mas não pode escolher a empresa, ficando sujeito à escolha do banco. Se o crédito não for aprovado e recorrer a outra instituição, será obrigado a pagar nova avaliação», denuncia a DECO, que defende ainda a criação de uma base de dados de peritos certificados, capazes de fazer uma avaliação reconhecida a qualquer imóvel.

Para a DECO, isto podia ser garantido com a supervisão do Banco de Portugal ou da Comissão do Mercado de Valores Imobiliários (CMVM). Os consumidores só teriam de escolher uma empresa e apresentar o resultado da avaliação em qualquer banco.

Tal como está agora, quem ganha são os bancos, que estão a fazer negócio com a própria avaliação. Sabe-se que o valor pago pelos bancos às avaliadoras, que ronda os 85€ é menos de metade do cobrado pelos bancos aos particulares, sendo que o banco ganha uma fatia importante.

Um outro formato evitaria também que a mesma avaliação pudesse ser usada para qualquer banco.

Os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística, conhecidos precisamente esta segunda-feira, mostram que as casas estão a valer cada vez menos e que, pelo contrário, os juros cobrados no crédito à habitação sobem há 12 meses consecutivos.

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O BdP indica três razões que contribuem para este cenário: “deterioração das perspectivas para o mercado de habitação, diminuição da confiança dos consumidores e aumento das despesas de consumo não relacionadas com a aquisição de habitação”.

Além disso, os bancos também consideraram que “o recurso a outras fontes de financiamento” pelos particulares contribuiu para a queda da procura de empréstimos para a compra de casa, embora o efeito disto seja mínimo.

Este fenómeno coexistiu com o “agravamento” dos critérios para aceder a empréstimos à habitação pelos particulares no segundo trimestre face ao período anterior.

Esta atitude dos bancos está relacionada com o “aumento do custo de financiamento e restrições de balanço das instituições, bem como por uma deterioração das expectativas associadas à actividade económica em geral e ao mercado imobiliário”, afirmou a instituição liderada por Carlos Costa.

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